부동산 공부1

ㆍ오를 곳은 계속 오른다. 그 오르는 지역, 좋은 입지의 지역을 볼 수 있는 안목을 기르자.

ㆍ수요와 공급의 원리가 가격을 형성하는 핵심원리다. 

 

ㆍ수요: 인구수, 세대수, 미분양현황, 거래량, 전세가율을 보면 된다.

인구수와 세대수를 구분해서 봐야 하는데,  미분양 물량이 많으면 수요가 적다는 것을 확인할 수 있다. 구축아파트보다 더 좋은 신축아파트 조차도 미분양했다는 것은 그만큼 수요가 적어졌다는 것을 의미한다. 

또한 전세가율이 높은 곳도 수요가 많다는 것을 확인할 수 있다. 전세는 완전히 실수요이기 때문이다.

 

ㆍ공급: 입주물량과 인허가 물량을 보면 된다. 인허가 물량의 75%는 실제 추진이 된다고 보면 된다.

 

ㆍ전세가율이 높은 곳을 거래해야 투자금이 적게 들고, 수요가 많다는 것이 증명된다.

 

ㆍ30세~59세에서 매수의 75%가 이뤄진다고 한다.  

 

ㆍ공급양이 많다고 해서 무조건 가격하락이 되는 것은 아니다. 수요가 받쳐주면 공급이 아무리 많아도 가격은 상승할 여지가 있다.

 

ㆍ공급이라고 해서 무조건 새롭게 분양하는 아파트의 세대수만 보면 안된다. 구축 아파트에서 나오는 공급도 보아야 한다. 그래서 수요가 공급된 물량을 모두 소진한다는 것은 새롭게 분양하는 아파트 수요 + 구축 아파트에서 나오는공급 물량 수요  두 가지를 모두 수요가 공급을 넘어섰을 때 비로소 가격은 올라가게 된다.

 

ㆍ투자를 결정하려면 적정거래량을 확인해야 한다. 거래량이 거의 바닥이라면 앞으로 내가 아파트를 구입했을 때 그것을 사줄 다른 사람들도 없을 수 있다는 것을 예측해야 한다. 물론 시간이 지나면 거래량이 달라질 것이라고는 생각한다.

 

ㆍ어떤 지역의 가격이 오르면 '왜 올랐는지' 원인을 분석해야 한다. 그리고 그 요인이 이미 현재 아파트 가격에 다 반영되어 있는지, 안 반영되었으면 앞으로 오를 여지가 있다는 것을 판단한다. 

 

ㆍ사회에서 떠도는 얘기를 무조건 믿지 말고, 검증하는 것이 좋다.