시흥 배곧신도시 임장 (투자 추천)

배곧신도시?

2,3기 신도시에 포함되어 있지 않아서 잘 몰랐었는데, 이곳은 어떤 신도시인지 궁금하게 된 것은

실거래가로 시흥 배곧C2호반써밋플레이스란 곳이 6월25일에 실거래가로 10억원을 찍은 것을 확인한 이후였습니다.

이곳은 어떤 곳인지?

그래서 네이버에서 다음 사항을 확인해보고,

배곧신도시는 시흥시 주도의 신도시로 2기 신도시 조성시기와 비슷하여 2기 신도시로 분류되기도 하는 곳이라는 것을 확인하였습니다.

배곧이란 이름은 주시경 선생이 제자들을 가르치기 위해 세운 '배곧학당'에서 따왔는데, 서울대학교 캠퍼스가 예정되어 있어서 교육의 도시라는 캐치프레이즈를 걸려 이름을 지은 것이라고 합니다.

아파트는 거의 입주가 대부분 완료된 상태로 현재는 어떤 상태인지 궁금했습니다.

출처: 나무위키 -배곧신도시

또한 대략 지도를 살펴보니

인근에 송도 신도시가 상당히 가깝고, 서울로 가는 G버스 3500, 3400번 버스 노선 등이 있군요.

출처: 나무위키 -배곧신도시

최근 송도에서는 K바이오랩허브 허브로 선정되었고, 앞으로 송도가 발전하면 배곧신도시도 함께 윈윈하며 발전하지 않을까 하는 생각이 드는데요,

이런 의문으로 지난 주말에는 배곧 신도시로 ㄱㄱ 임장을 가게 되었습니다.

가는 길에 안산을 지나쳐서 이마트트레이더스 안산점에도 들러보았는데, 생각보다 배곧신도시와 가까운 곳(18분)이라서 사람들이 마트를 활용하지 않을까 싶었습니다.

역시나 사람들이 마트에는 북적이라구요.

그리고 다시 차로 출발하여, 잠시 신호대기중에 호갱노노를 잠시 켜보았는데,

현재 위치한 곳은 정왕동으로 도로 사이를 두고 가격차이가 좀 나는 것을 확인할 수 있습니다.

정왕동은 30평대가 4억대라면,

배곧은 최소 7억부터네요.

이 갭도 앞으로 어떻게 메워질 것인지 지켜보아야 할 것 같습니다.

그리고 배곧신도시에 드디어 들어오니 저멀리 시계탑이 보이고, 인근에 CGV 영화관과 메가박스가 있는 것을 확인할 수 있습니다. (사진에서는 메가박스가 잘 안보이는데, 여튼 CGV와 함께 있습니다.)

인근에 롯데마트도 있고

따라서 이곳이 사람들이 많이 몰리는 중심상권이 아닌가 생각하였습니다.

그리고 여튼 처음에서 관심을 가졌던 배곧C2호반써밋플레이스이 어딨는지 직접 확인해보러 갔습니다.

보러가면서 왜 그곳이 비싼 곳인지 이해가 되었습니다.

역시 View! 뷰가 핵심이더라구요.

배곧생명공원에 가서 찍어본 사진입니다.

호반써밋플레이스(C1, C2)와 시흥배곧SK뷰 아파트가 나란히 보이더라구요.

바닷가...라기에는 다소 얕은 해변가 느낌이 나지만

저멀리 인천이 보이고, 광활한 곳이 뻥 트여서 정말 웅장한 광경을 연출했습니다.

높은 아파트 층수에서 보면 전망이 정말 좋을 것 같았습니다.

사람들도 배곧생명공원 인근에 주차하고, 이곳에서 운동하는 모습을 조금은 볼 수 있었습니다. (날씨가 더워서 많지는 않았어요.)

버스들도 계속 다니고 교통도 괜찮은 곳 같아요.

호갱노노를 보면 역시나 비싼 가격을 형성하고 있다는 것을 보여주네요. 어딜가나 대장아파트는 바닷가, 강가 아니면 호숫가라도 연해 있다는 공식을 확인할 수 있었습니다.

다시 내륙 안쪽(?)으로 들어와서 아파트 단지들을 죽 훝어보았습니다.

한신더휴 아파트가 보이고

노블랜드 아파트도 보입니다.

노블랜드 주변으로 여러 알만한 프랜차이즈들이 있는 상가를 확인했습니다. (파리바게뜨, 컴포즈 등)

왼쪽에 배곧도서관, 배곧고등학교, 배곧중학교 등이 있다.  오른쪽으로는 상권이 형성되어 있다. 

노블랜드 엘리트 시티와 시흥배곧골드클래스 앞에는 배곧라온 초등학교, 배곧도서관, 배곧고등학교, 배곧중학교 이런 식으로 죽~ 나열되어 있어서 정말 거주하기는 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.

이곳 상가앞에는 버스노선도가 있는데 대부분 월곶역, 오이도역, 상록수역 등 주변역으로 잘 연결되어 있더라구요.

그래서 괜찮은 동네라 해서 가격대라를 알아보니 골드클래스가 30평대가 6억원대로 다른 곳보다 다소 저렴한 듯했고, 배곧한신더휴는 9억원대임을 확인할 수 있습니다.

아무래도 차이는 바로 롯데마트, 메가박스 등 상권이 더욱 가까운 한신더휴가 더 좋은 곳으로 선호되서이겠지요.

그런데, 대방노블랜드는 가격이 안나온다?

그래서 확인해보니 공공임대아파트라는 것... 그런데 이런 곳이면 아마 건설사가 임대료를 올리거나 분양전환에 소극적인 사례가 있었는데, 역시나 기사를 찾아보니 다음과 같은 마찰이 있는 것을 확인했습니다.

대방건설, '시흥 배곧 노블랜드' 임대료 인상 강행할까 - 증권경제신문

이런 마찰이 있다는 것은 확실히 가격이 올랐기 때문이겠지요...;; (올라도 문제네요..)

마지막으로 서울대학교 시흥캠퍼스를 찍고 그쪽으로 이동해보았구요,

서울대 도착!

넓은 부지에 항구와 가까운 장소에 위치해있었습니다.

앞으로 학생들이 들어오면 인근 롯데마트 등 상권이 더욱 좋아질 것이란 생각이 들었습니다.

그리고 인근에 아파트가 있길래

여기는 30평대가 7억대로 중심상권 아파트보다 약간 낮다는 것을 확인할 수 있었습니다.

제가 임장하며 느낀 결론은

아파트 가격 형성하는 조건

1. 중심상가!

중심상가라는 장소를 알고 싶으면 CGV, 메가박스, 롯데마트 등 대형 프랜차이즈가 입점한 곳이 바로 중심상가일 가능성이 큽니다.

2. 트인 뷰!

트인 뷰란 주변에 아파트가 시야를 가리지 않는 곳으로 주로 바닷가, 강가, 호숫가 주변 아파트를 말합니다.

3. 초중고 인근 아파트 지역

초, 중, 고가 인접한 아파트도 높은 가격대를 형성하고, 학생들이 많이 지나다니는 곳이므로 자연스럽게 소소한 상권이라도 형성됩니다.

위 조건에다가

4. 대중 교통 여건이 겸비되면 당연히 더욱 좋은데, 보통 대중교통 정류장은 1, 2, 3 조건을 갖춘 곳에 만들어질 가능성이 큽니다. 사람들이 많은 곳에 정류장이 세워지는 것은 당연하니까요!

또한 배곧신도시를 보면서 앞으로 지켜보아야 할 점으로

1. 송도와 배곧신도시의 관계

2. 서울 도심으로 출퇴근하는 분의 수요를 배곧신도시에서 수용할 수 있는지...

3. 배곧동과 인접한 정왕동의 집값 상관관계

등을 고려한다면 좋은 투자가 될 수 있지 않을까 생각이 듭니다.

이미 배곧신도시도 많이 오를대로 올라서 (물론 더오를 여지도 있지만)

상승폭을 생각한다면 아직 갭이 덜 메워진 주변 아파트를 고려해보는 것도 나쁘지 않을까 하는 생각이 드네요. 적어도 실거주요건은 괜찮을 것 같다는 개인 의견이 있네요.

이만 여기까지 읽어주셔서 감사합니다!

(참고)

송도 신도시 + 연세대 국제캠 다녀옴

검단 신도시 다녀옴

고덕 신도시 다녀옴

양주 옥정신도시 다녀옴